Le spese condominiali
Che cosa sono le spese condominiali?
All’interno di uno stabile condominiale sono presenti beni di proprietà esclusiva (ad esempio, i singoli appartamenti) e beni comuni (come le scale, l’androne, il tetto), che appartengono a tutti i condomini. Le spese condominiali hanno ad oggetto proprio le parti comuni dell’edificio e tutti i partecipanti alla comunione sono tenuti a contribuire, a prescindere dalla misura dell’uso che ciascuno ne faccia. Al fine di garantire la contribuzione di ogni comproprietario, la legge prevede che il condomino non possa rinunciare al suo diritto sulle parti comuni (art. 1118 c. 2 c.c.), conseguentemente deve contribuire alla loro manutenzione, periodica e straordinaria. Tale norma è imperativa, quindi, neppure un regolamento contrattuale potrebbe derogarvi (art. 1138 c. 4 c.c.) Inoltre, al comproprietario non è permesso sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali (art. 1118 c. 3 c.c.). Anche il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento non esclude, in toto, il dovere di contribuzione (vedasi paragrafo 7.5.1.)
Chi paga le spese condominiali?
L’obbligo di pagamento delle spese condominiali grava sul proprietario. Infatti, ciascun condomino deve partecipare alle spese per la conservazione dei beni comuni (art. 1118 c.c.). In altre parole, l’amministratore di condominio può esigere il pagamento degli oneri dal titolare del diritto di proprietà. Tuttavia, accade spesso che un immobile sia concesso in locazione o in comodato o sia pignorato, o ancora, in caso di separazione, sia assegnato al coniuge non proprietario. Di seguito, analizziamo brevemente su chi grava l’obbligo di contribuzione a seconda della situazione.
Diritto di abitazione del coniuge assegnatario della casa
Può capitare che l’immobile ubicato in condominio sia di proprietà di uno solo dei coniugi (ad esempio, il marito) e, durante la separazione, il giudice assegni la casa in godimento al coniuge non proprietario (ossia, alla moglie), in quanto collocatario della prole. Pertanto, la moglie è l’assegnataria dell’immobile (ossia, vi risiede), mentre il proprietario resta il marito. In tal caso:
- le spese ordinarie, di uso e godimento dei beni comuni, gravano sul coniuge assegnatario (ad esempio, la moglie);
- le spese straordinarie, spettano al titolare del bene (ossia, al marito).
Sul punto, preme ricordare che il coniuge assegnatario dell’immobile gode di un diritto di abitazione (art. 1022 c.c.). Si tratta di una forma particolare di usufrutto, in cui il titolare ha il diritto di abitare una casa, limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia. Al diritto di abitazione, si applicano, in quanto compatibili, le norme in materia di usufrutto (art. 1026 c.c.). In particolare, l'art. 1004 c.c. pone in capo all'usufruttuario – e quindi anche al titolare del diritto di abitazione – le spese relative alla custodia, all'amministrazione ed alla manutenzione del bene.
Giova ricordare che le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni costituiscono l’oggetto di un’obbligazione propter rem (vedasi paragrafo 6), pertanto, la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa e, quindi, nel caso di specie, dalla data di costituzione del diritto di abitazione (Cass. 23291/2006; Cass. 9998/2017).
Usufruttuario e nudo proprietario
Ricordiamo che l'usufrutto è un diritto reale minore che consiste nel diritto di godere della cosa altrui (ossia, del bene del nudo proprietario) con l'obbligo di rispettarne la destinazione economica (art. 981 c.c.). L'usufruttuario utilizza il bene come se ne fosse il proprietario, fatta salva l'intangibilità della destinazione economica. Si tratta di un diritto temporaneo, che non può superare la vita del titolare dello stesso (art. 979 c. 1 c.c.).
Nel caso in cui l’immobile concesso in usufrutto si trovi in condominio, occorre affrontare la problematica della ripartizione delle spese. Per la legge,il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale (art. 67 c. 8 disp. att. c.c.). Pertanto, l'amministratore può esigere gli oneri condominiali sia dall'usufruttuario che dal nudo proprietario, in quanto sono condebitori solidali. La norma è volta a facilitare la riscossione delle spese condominiali da parte dell’amministratore, ma non incide sui rapporti interni tra l’usufruttuario e il nudo proprietario. Infatti, il soggetto che abbia pagato in luogo dell’altro – in virtù della responsabilità solidale – può agire in regresso contro il condebitore. Circa la ripartizione inter partes degli oneri condominiali:
- spettano all'usufruttuario le spese relative alla custodia, alla manutenzione ordinaria, alle riparazioni, ai canoni, alle imposte, alle rendite fondiarie e agli altri pesi che gravano sul reddito (artt. 1004, 1008 c.c.);
- gravano sul nudo proprietario le spese di straordinaria amministrazione, ossia «quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta» (Cass. 7886/1998; Cass. 22703/2015), nonché gli oneri relativi al rifacimento della facciata condominiale (Cass. 16774/2013) e le spese per le innovazioni.
Al lume di quanto sopra esposto, la ripartizione delle spese può così sintetizzarsi:
a) nei rapporti con il Condominio, il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente (art. 67 c. 8 disp. att. c.c.);
b) nei rapporti interni (tra usufruttuario e nudo proprietario) valgono le regole generali di suddivisione delle spese (artt. 1004, 1005 c.c.).
Contratto di comodato
Il comodato è il contratto con cui il comodante consegna al comodatario un bene, mobile o immobile, (ad esempio, un appartamento), affinché questi se ne serva, con l’obbligo di restituirlo (art. 1803 c.c.). Si tratta di un contratto essenzialmente gratuito, infatti, se viene richiesto un corrispettivo, si rientra nello schema negoziale della locazione. Se il bene concesso in comodato è un alloggio sito in Condominio, sorge il problema relativo al pagamento delle spese condominiali. Il comodatario è tenuto agli obblighi di custodia e conservazione del bene e a sopportare le relative spese. La ripartizione degli oneri, nei rapporti interni tra le parti contrattuali, è la seguente:
- sul comodatario gravano le spese di ordinaria manutenzione (art. 1808 c. 1 c.c.),
- sul comodante (ossia sul proprietario) gravano le spese straordinarie (art. 1808 c. 2 c.c.).
Pignoramento immobiliare
Il pignoramento costituisce un vincolo di indisponibilità sui beni staggiti, ma non modifica il diritto di proprietà.
Cosa significa?
Il debitore, titolare del bene pignorato, non può disporre del bene (ad esempio, non può alienarlo), ma ne resta proprietario. Per questo motivo, in ambito condominiale, sorge un quesito: gli oneri gravano sul debitore, in qualità di proprietario dell’immobile oppure spettano al creditore procedente o, ancora, incombono sul custode nominato dal giudice?
La legge pone a carico del creditore pignorante non solo le spese di giustizia (art. 8 DPR 115/2002), ma anche «le spese necessarie al mantenimento in esistenza del bene pignorato, come quelle che attengono alla sua struttura o sono intese ad evitarne il crollo o, in genere, il perimento» (Cass. 12877/2016). Non si considerano "spese necessarie alla procedura" le «spese che non abbiano un'immediata funzione conservativa della stessa integrità del bene pignorato e, quindi, le spese dirette alla manutenzione ordinaria o straordinaria dell'immobile, così come gli oneri di gestione condominiale» (Cass. 12877/2016).
Quanto al custode, egli è un ausiliario del giudice, non subentra nei rapporti giuridici attivi e passivi facenti capo al debitore, titolare del bene pignorato; non è neppure un possessore, ma un mero detentore qualificato del bene (Cass. 12877/2016) su cui gravano solo obblighi di carattere conservativo. L'amministratore, quindi, non può domandare al custode giudiziario la corresponsione delle spese condominiali.
Al lume di quanto sopra, emerge che:
- non grava sul creditore procedente il pagamento delle spese condominiali, in quanto non sono imprescindibili per la conservazione del bene pignorato;
- non spetta al custode la corresponsione degli oneri condominiali, giacché egli si occupa unicamente:- della liberazione dell'immobile, se occupato;- di facilitare l'accesso e la visita agli interessati all'acquisto;- di provvedere alla riscossione dei canoni di locazione, alle rendite e alle indennità di occupazione.
Inoltre, il custode non dispone di fondi propri da destinare all'attività conservativa e manutentiva. Il fondo spese attribuitogli dal Tribunale copre unicamente la pubblicità per gli avvisi di vendita.
Quando l’acquirente diventa condomino
L’acquirente dell’immobile diventa condomino dal momento della stipula del contratto di compravendita e, da allora, l’amministratore può esigere la corresponsione degli oneri condominiali. Inoltre, chi cede diritti su unità immobiliari (ossia il venditore) resta obbligato solidalmente con l'avente causa (vale a dire, il compratore) per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto (art. 63 c. 5 disp. att. c.c.).
La solidarietà tra venditore e acquirente
La legge si occupa espressamente di individuare i soggetti gravati dall’obbligo di pagamento delle spese condominiali in caso di compravendita dell’immobile. In particolare, dispone che l’acquirente sia responsabile in solido con il venditore per le somme dovute da quest’ultimo, relative all’anno in corso e a quello precedente l’alienazione (art. 63 c. 4 disp. att. c.c.). La disposizione in parola è una norma imperativa e, in quanto tale, inderogabile. Inoltre, non è suscettiva di applicazione analogica o estensiva. Con la locuzione di “anno in corso e […] quello precedente” si intende l'anno di gestione in corso e l'anno di gestione precedente, non l'anno solare (Trib. Bolzano 10 giugno 1999). Pertanto, né il regolamento né l’assemblea possono dilatare la responsabilità solidale oltre i 2 anni stabiliti ex lege.
Chi paga le spese condominiali in caso di vendita?
Per rispondere al quesito, occorre operare un distinguo tra spese deliberate prima della vendita e spese deliberate dopo la vendita, ordinarie e straordinarie.
Poniamo che la delibera approvativa dei lavori sia stata adottata anteriormente alla vendita, mentre le opere siano state compiute posteriormente al rogito: a chi spetta versare i corrispondenti oneri condominiali? La questione è controversa, in termini semplicistici, si può rispondere come segue:
- in caso di spese ordinarie, risponde chi era proprietario al tempo dell'esecuzione dei lavori (anche se la delibera è stata approvata mentre era proprietario il venditore);
- in ipotesi di spese straordinarie, l'obbligazione sorge in capo a chi era titolare del diritto dominicale alla data della delibera, che ha valore costitutivo (Cass. 8782/2013; Cass. 1847/2018).
Contenuto del rogito sulle spese
Frequentemente, nell’atto di compravendita (cosiddetto rogito), è contemplata un’apposita clausola, in cui l’alienante dichiara che non vi sono debiti condominiali per gli anni pregressi e il regolare pagamento in relazione all’anno in corso. A tal fine, il venditore può domandare all’amministratore una dichiarazione liberatoria da cui si evinca che tutti gli oneri risultano essere stati corrisposti sino al momento dell’atto. È onere dell’amministratore fornire la citata attestazione (art. 1130 n. 9 c.c.), la quale non ha valore di quietanza, ma può assumere rilievo nei rapporti inter partes, tra venditore e compratore. Le parti, nell’atto notarile, possono accordarsi sul pagamento delle spese, ad esempio, stabilendo che paghi l’acquirente le spese straordinarie approvate mentre era condomino il venditore. Il suddetto accordo, però, ha efficacia meramente interna (ossia tra alienante e acquirente) e non è opponibile al Condominio.